chasseur
immobilier régions Aquitaine Midi-Pyrénées              
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Conseils
juridiques  |
Législation et chasseur immobilier, mémo à l'usage d'une clientèle avertie et des candidats chasseurs.Avec
la seule loi du 2 janvier 1970 "Hoguet", vous êtes en
sécurité : FAUX ! En
fait, la
principale
utilité de cette loi indispensable règlant l'entremise et non tous les
aspects des
professions immobilières est d'être un signal d'alerte efficace
dès qu'elle
vous
est présentée comme élement justificatif, puisque son seul respect ne
peut
tout simplement pas vous garantir le plus important pour un chasseur
immobilier : la restitution de travaux et l'impartialité du mandataire.
Vous
l'aurez compris, notre dialogue sera sans complaisance, c'est pour cela
que vous nous apprécierez et que nos clients nous payent, tout
simplement. Incrédule ?
voyez donc la
sérieuse mise en garde d'un certain Département d'Etat Pour démystifier tout cela, ce que nous vous présentons ici est donc aussi un guide pratique basé sur des faits, sur une réelle expérience au service du professionnel et du particulier dans la recherche de biens sans concession, qui ne doit en aucun cas être confondue avec la simple orientation côté acquéreur d'agent double non règlementée, donc incertaine dès l'origine. 
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Recherche de biens immobiliers sur : Dordogne
Gers
Gironde  |
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La
loi n°70-9 du 2 janvier 1970 "Hoguet", même consolidée, protège-t-elle
complètement
l'acquéreur ? Etes-vous prémunis contre les conflits d'intérêts ? 
Une jurisprudence de 1998, faisant état de ce vide, place l'agent à un niveau d'intégrité jamais vu dans la magistrature. Ils laissent aussi le prestataire seul juge des intérêts divergeants de ses clients candidats à l'achat et vendeurs, ainsi que... des siens propres, fait qui n'est pas passé inaperçu. Aussi ne vous étonnez pas de voir cette seule loi indûment présentée comme remède à tous les maux et ce texte, au demeurant fort utile, être ainsi porté au pinacle des labels de complaisance. Certains risques sont donc à accepter pour le client à l'acquisition si l'officine qui lui est soi-disant toute dévouée est aussi, dans les faits, assujettie au vendeur et si un organisme voulu de référence autorise implicitement ou directement ce double jeu, étrange méthode de représentation sans évocation d'un improbable contrôle que, de toutes manières, même l'état ne peut légalement assumer. Ce commissionnement
par de multiples parties, peu
praticable dans
l'immobilier
traditionnel où la représentation de l'acquéreur n'est
qu'occasionnelle, peut ainsi être source de toutes les
compromissions dans la recherche de biens immobiliers et la
capitalisation des mandats sous couvert d'un
titre de chasseur immobilier est une réalité qui ne doit
pas être
masquée par l'évocation d'une loi extrapolée pour se montrer
sécuritaire. Si vous en désirez la preuve, rien de plus simple, il vous suffit d'explorer les sites de vente au particulier pour voir à quel point cette pratique est répandue et s'il n'y aurait pas quelques ventes parallèles de la part d'officine ou de ses représentants se prétendant très originalement et sans détour côté acquéreur. Sur ce point d'importance, l'Association Fédérale des Chasseurs Immobiliers exclusifs ainsi qu' HOME PROFILE ont seuls une réponse claire, l'unique qui convienne compte tenu de la situation : aucune compromission, fut-elle tolérée et introduite dès l'origine d'une hypothétique représentation d'acquéreur par les agents doubles, car il en va de la crédibilité de notre profession. La loi précitée, restreinte aux transactions, est certes utile, mais concerne plus un consommateur qu'un client, ce qui n'est d'évidence pas la même chose...
Une contractualisation seule garante de services rendus... La contractualisation distincte des services hors entremise, logique, au coût très faible, mais hélas généralement éludée, est en fait l'assurance que le prestataire vous sera redevable et qu'il engage moyens et fonds pour assurer un travail de qualité qu'il devra vous présenter. Que cache l'absence de contractualisation soi-disant due à la loi Hoguet ? Citations partielles ou incomplètes et extrapolations de la loi Hoguet sont l'outil idéal de l'agent mandataire qui n'aura nul besoin de s'engager dans un travail d'expertise que seul un vrai professionnel saura faire, ceci sous prétexte de devoir respecter une loi dont aucun titre ne concerne ce travail, quitte naturellement à augmenter les libres honoraires de transaction pour compenser l'acte promotionnel, soit une illusoire gratuité qui coûte en fait fort cher au client. Une gratuité d'un travail sans garantie qui se paie au prix fort, puisqu'il a été constaté une tarification supérieure de 0,5 à 2% à la nôtre et souvent peu respectueuse de l'arrêté du 29 juin 1990 relatif à l'affichage clair des prix. Recherche et entremise sont deux opérations à la base différentes pour le chasseur immobilier professionnel, la seconde ne devant être qu'un acte final. Un seul et unique mandat d'entremise, nommé opportunément "de recherche" pour la circonstance, peut être source de regrettables travers, puisque l'agent peut et devrait naturellement être sollicité par son client pour évaluer sérieusement, donc sous contrat stipulant la fourniture de compte-rendus réellement détaillés, un ou plusieurs biens sans qu'il y ait nécessairement volonté d'achat, donc d'entremise, c'est précisément ce travail d'expert qui caractérise le chasseur immobilier et évite toute négociation inutile. Pour commencer, citons un passage de l'excellent ouvrage "Guide de l'agent immobilier", qui résume admirablement la situation : « …
Le mandat de recherche En fait, vous ne
trouverez nulle trace
d'appellation
légale de ce fameux mandat sur la loi Hoguet, ni de
ce
qu'il doit contenir. Le client est dès lors en
droit de
supposer que la seule raison qui
pousse un
agent à assimiler évaluation ou expertises de biens à
l'entremise et
à prétendre qu'on ne puisse être
normalement rémunéré pour cette
opération, est qu'il ne peut, ne sait
ou ne veut tout simplement pas fournir un travail
d'évaluation complet,
prestation
pourtant indispensable à la bonne tenue du rôle de
chasseur immobilier. Pour preuve, s'il est bien bien
fait mention de frais de recherche dans la loi du 2 janvier 1970 alors
même que cette opération n'entre pas dans le cadre de ce texte, il faut
en déduire que c'est en fait son intégration en tant qu'élément non
justifiable de rémunération dans un processus d'entremise qui en est
cause. C'était et c'est encore, en date,
une
facilité concernant des biens définis, fort logiquement concédée par
toute agence sérieuse, qui cependant ne peut être confondu avec
l'actuel
travail technique que DEVRAIT fournir un chasseur immobilier, ainsi... « ... Le mandat de rechercher un bien constitue en effet un palliatif pour l'agent immobilier qui, alors qu'il s'est vu refuser ou n'a pu obtenir du propriétaire un mandat de vente régulier, désire malgré tout entamer des négociations au nom et pour le compte d'un candidat acquéreur... » (Agent Immobilier, J. M. Moyse, G. Amoyel). Remarquons que cette démarche
singulière, pour le chasseur immobilier,
d'intégration de travaux simplifiés puisse être largement exploitée par
l'agent double et
soit caractéristique de ce rôle, puisque les biens proposés à la vente
pour le
service du client et qu'il peut proposer sont parfaitement connus,
juridiquement
parlant, ce qui fait que... La citation partielle ou commentée de la loi Hoguet est un argument peu crédible mais sécurisant pour gens ayant le naïveté de croire à la gratuité d'un travail de qualité... et le tort de supporter le surcoût à l'entremise, car les honoraires sont libres. Attention donc à
toute forme affichée de
protection
totale de
l'activité ; notez que chaque fois qu'il est question
d'interdictions
inventées de
toutes pièces concernant la
rémunération
préalable de services non
explicitement mentionnés dans les textes de loi
sus-mentionnés, il
y a de fortes chances qu'elles émanent de gens en
détournant le
sens pour masquer un manque de
capacité dans le domaine. La compensation par la
vente parallèle chez un agent agréé ou détenteur d'une attestation de
partenaire souvent exhibée en tant que
carte
professionnelle semble assez significative d'un manque lorsqu'elle est accompagnée de cette
idée : pourquoi ne pas interdire ce qu'on est incapable de fournir,
or... La
loi interdirait-elle véritablement, par exemple, tout défraiement ? Non, bien entendu, elle le règlemente durant l'opération d'entremise, tout simplement ; les sociétés travaillant pour des mandant agissant dans un cadre professionnel sont même, en fait, naturellement autorisées à se faire rémunérer pour leurs prestations à n'importe quel moment, comme précisé dans le dernier alinéa du I, article 6, titre premier de la loi Hoguet. « … Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d'argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l'article 1er avant qu'une opération visée au même article n'ait été effectivement conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat... » (loi du 2 janvier 1970 consolidée, extrait). Pour un particulier, il a été admis dans ce même article que les éventuelles démarches administratives et publicités d'actes ou autres actions généralement communes à tout client ne justifiaient pas une prise de frais durant cette opération. Si
donc, en guise de dédouanement sur la globalité des opérations, ne vous
est servie que cette seule
phrase extraite du titre premier, article 6 de la loi Hoguet ... Aucun
bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de
commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou
d'entremise quelconque, n'est dû... sans
les conditions
suspensives existant dans le même article (!), ce
n'est certes pas un
cadeau que l'on vous fait, bien au contraire, puisque vous pouvez alors
en déduire que L'OFFICINE
OU
L'ORGANISME NE TRAVAILLE PAS DANS LE MILIEU PROFESSIONNEL. Il
est ainsi avéré que cela puisse également trahir un travail simplifié à
l'extrême
lorsque
sont invoquées des actions non expressément liés à une
transaction tels que reportage ou service. Conclusion : il est
souvent employé un dialogue simpliste destiné à satisfaire un
public non averti, souvent reproduit par
mimétisme et qui, circonstance aggravante, cache une vérité
pourtant
sans surprise par omission plus ou moins coupable. Il
n'appartient en effet à aucune entité non habilitée de
remettre en cause
les droits légaux de société au profil différent et au champ d'action
supérieur en
dissimulant une partie de ces textes. Service par trop basique et compétences douteuses sont toujours à suspecter en présence d'évocations partielles et déformées de la loi, sinon pourquoi commettre un mensonge par omission et ainsi passer une vérité qui n'est gênante pour personne sous silence ? Il demeure toutefois logique qu'un chasseur immobilier digne de ce nom doit avoir les moyens de sa politique, à HOME PROFILE immo, nous travaillons sur des projets professionnels mais pensons et prouvons que le particulier peut avoir droit au même service de qualité, même si le respect de la loi conduit à une facturation différente et favorable à ce dernier... sans frais préalables, ni surcoût d'entremise. La carte professionnelle, unique document personnel indispensable que doivent posséder gérants et directeurs d'officines, du moins en principe... Ce
document est obligatoire dès lors qu'une opération d'entremise est
envisagée, en fait, agent traditionnel ou
chasseur
immobilier ont la même, puisque le chasseur est assimilé agent
immobilier lorsqu'il entreprend des opérations d'entremises. Voici donc ce qui doit être énoncé et devrait, en principe, être respecté... 
Attestation certes
ratifiée en
préfecture, mais sous l'entière
responsabilité du seul requérant,
qu'au mieux il assure de manière effective la direction
d'agence, qu'au
pire il soit "homme de paille",
sorte de prêteur de compétences... moyennant
finances. Par ses différentes actions dont celle d'entremise, chasseur immobilier professionnel est une activité de spécialiste dont le profil ne peut être assimilé à celui du seul agent mandataire indépendant dont le statut n'est pas défini. Une qualification d'état est dès lors exigible, indispensable, elle est expressément requise au sens des présents statuts. |
La carte professionnelle, suite... le strict minimum pour, toujours en principe, espérer remplir au moins l'une des fonctions du chasseur immobilier. 
Pour votre
information, vous trouverez sur ce
document,
en annexe I Malgré l'existence de dispositions légales, l'amalgame est fréquent ; l'autorité de délivrance vous renseignera si elle est au moins valide et à quelle personne elle est attribuée, car vous êtes en droit de savoir si votre prestataire est un agent titulaire vous offrant, en principe, un minimum de garanties ou un agent mandataire isolé qui peut n'être muni que d'une énième attestation souvent issue d'un partenaire compréhensif... moyennant finances. Ses critères
d'obtention sont, au
moins, contrôlables par l'état, même s'ils ne couvrent pas l'ensemble
des domaines utiles à la restitution de tous les travaux demandés au
chasseur immobilier professionnel. Défaut de compétences légales masqué par l'architecture réseau, autrement sans autre intérêt dans l'activité d'agent exclusif, démonstration par l'exemple... Pour mémoire, ce qui devrait être : « ... Ces dispositions législatives et réglementaires reflètent le souhait du législateur d’encadrer les installations décentralisées et d’avoir l’assurance que le client dispose d’un interlocuteur qualifié. Il appartient au préfet d’apprécier, sous le contrôle du juge administratif, qu’un titulaire de carte peut exercer simultanément la direction de l’établissement principal et celle du ou des établissements secondaires... » (Direction des Affaires Civiles et du Sceau, 30 décembre 2008). La vérité sur ce qui est,
justifiant ces dispositions, dont il vous appartient de tirer parti : Le premier degré : un réseau national présente des agences, mais pas d'adresses ou celles-ci sont fausses ; fait souvent caractéristique, ne sont donnés que des n° de téléphones portables et un n° de carte professionnelle n'appartenant à aucune personne du réseau mais à une société partenaire. Malgré l'appellation, si rien n'est déclaré localement, il y a donc présomption d'abus du pouvoir discrétionnaire dans la délivrance d'attestations et, en premier lieu, utilisation illicite du terme agence. L'appellation sans définition statutaire d'agent mandataire indépendant peut ainsi couvrir du négociateur salarié, ce qui est parfaitement antinomique compte tenu du lien de subordination, à l'agent commercial, collaborateurs aux prérogatives restreintes par la loi, qui ne peuvent en aucun cas mener seuls un travail complet dans l'opération d'entremise. Ces derniers prestataires dont l'indépendance se révèle illusoire ne peuvent, selon la loi, avoir leur propre société ni exercer à partir de locaux qui leur sont propres, le site internet risquant fort d'être considéré comme société de fait donc illicite. 
Le second degré, plus élaboré : une enseigne supposée connue et en recherche de légitimité clame haut et fort que tous ses membres distants sont titulaires d'une carte professionnelle, argument publicitaire de poids s'il en fut et vous présente effectivement adresse et n° de carte locales, tout ceci semble donc rassurant... ceci mis à part que la carte n'appartient pas au représentant concerné ! vous venez d'être le témoin d'un procédé dérivé de celui dit de "l'homme de paille". Réseaux et succursales fictives ou bien réelles... mais présidées par des agents mandataires au profil incertain. Votre... ou vos correspondants sont en fait, dans ce cas, négociateurs (-trices) salariés, agents commerciaux, ou simples bailleurs de fonds attestés par des partenaires, personnes qui peuvent n'avoir aucune formation initiale leur permettant de prétendre diriger seules un bureau ou une succursale suivant l'article 3 du titre premier de la loi Hoguet. Encore une fois donc, n'hésitez pas à consulter la préfecture pour savoir à qui appartient vraiment la carte professionnelle, car s'il peut être normal d'employer des gens en formation et même licite d'en exiger des subsides correspondant à une franchise, tromper ainsi la clientèle sur l'identité et la qualité du prestataire reste répréhensible... en principe. 
Toute officine réellement sérieuse n'aura aucun mal à accéder à cette demande, ceci peut être un critère déterminant dans le choix du prestataire, en résumé donc, il apparaîtra illogique de n'avoir affaire qu'à un commissionnaire détenteur et non titulaire, comme souvent avançé, d'une seule attestation. Un encadrement correct nécessite une structure hiérarchique... Si une carte non personnellement attribuée à la personne est mise en avant et que vous ayez donc affaire à un négociateur, il semblera étrange qu'elle puisse appartenir à une tête de réseau distante, ceci laissant supposer que ce négociateur n'a ni le minimum de qualifications requises, ni surtout les moyens de les acquérir par la présence d'un directeur de succursale compétent. Suspicion de succursale fantôme, donc et une hypothèse illustrée par l'exemple désormais type de l'incontournable Delmas (Paris sera toujours Paris). Attestation parisienne, donc, pour négociateur parisien serait-on tenté d'affirmer dans ce cas, du moins est-ce l'avis des personnes les plus compétentes de notre administration centrale. Savoir à qui l'on a affaire reste une obligation légale, mais Internet étant un espace libertaire, voici quelques suggestions qui peuvent être utiles... La mode est aux réseaux, à la délégation dans le sens le plus large du terme, c'est donc une raison suffisante pour s'assurer non seulement de la présence, de la provenance, mais aussi de l'utilisation de la carte professionnelle la chose la plus simple étant de faire une requête sur votre moteur de recherche favori avec son numéro ("T- ..... immobilier", par exemple) pour voir si cette carte n'aurait pas tendance à une prolifération disons... anarchique, si ce n'est une multitude de propriétaires virtuels. Si une rubrique vente ne vient pas dénoncer une relation avec un autre type de clientèle, une simple exploration des médias vous permettra de vous assurer que celle-ci n'est pas néanmoins présente. Nous compatissons aux éventuelles désillusions de clients soucieux de totale indépendance du mandataire et aux soucis des autres professionnels sérieux de la vente immobilière, nous tentons d'y remédier, jusque là donc, l'exigence du label AFCIE est, disons... suggérée. Suggestions et avis pour le candidat chasseur. Nous
conseillons aux candidats chasseurs de s'orienter vers
l'obtention d'une carte professionnelle
transaction et pour les moins
diplômés de se garder d'avoir
une conduite
à risque, réseaux et
franchises apparaissent et disparaissent certes moins
vite que leurs membres, mais il semble que l'investissement
consenti
pour faire partie d'un groupe puisse être loin de donner ne
serait-ce que l'assurance du
plein emploi à défaut de
performance,
ou tout simplement un encadrement et un support
promotionnel sérieux. Il est ainsi d'usage de rechercher sur Infogreffe
sociétés radiées ou en instance de chiffrement et de savoir pourquoi. Plus grave, leur
responsabilité se trouve engagée en
cas de manquement à une quelconque règle
concernant aptitudes, implantation réelle et
pratiques
commerciales,
termes
de contrats ne font
pas
forcément force
de loi et peuvent révéler des clauses
dont le but
évident est de décharger les niveaux
supérieurs de toute
responsabilité, nous leur conseillons donc de bien lire ces
contrats. Si est entérinée une aptitude sans contrôle, ce n'est certes
pas par oubli ni bonté d'âme, il peut s'agir d'exploitation volontaire
de
personnel sous-qualifié donc de pratique délictueuse que la clientèle
peut dénoncer. *Pour répondre à une question d'actualité : « ... Un agent commercial qui outrepasserait sa mission en se livrant à l'une des activités mentionnées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, sans être titulaire de le carte professionnelle, est passible des sanctions pénales prévues par la loi... » (Direction des Affaires Civiles et du Sceau, 23 juin 2009). Question rémunération, nous déconseillons la perception et ne percevons pas nous-mêmes d'avances sur honoraires et de frais relatifs au mandat ou contrat d'entremise proprement dit avant éxécution pour le particulier, il n'est bien sûr pas ici question d'être pour ou contre, toutefois « ... L'agent immobilier peut percevoir en dehors de la commission proprement dite qui rémunère son activité d'entremise, d'autres rémunérations provenant de son client ou de tiers... » cette assertion généralement peu évoquée est bien présente dans le Delmas déjà cité, ouvrage plutôt sérieux dont les éditions se sont succédées, ceci pour ceux qui auraient quelques doutes. Question travaux hors négociation donc, la licité des contrats préalables d'évaluation, expertise ou liés à d'autres prestations sérieuses n'a donc pas à être remise en cause, l'utilisation de termes se rapportant manifestement à toute ou partie d'opération légale, tels que reportage ou service, dans une quelconque interprétation de la loi, a donc un caractère tendancieux qui ne devrait maintenant plus tromper personne après lecture de ces lignes. L'emploi
inconséquent d'interdictions restrictives de droit
légaux est préjudiciable vis à vis de la majorité des
experts
et
agents évoluant dans et travaillant pour le milieu professionnel, ces
interdictions tendent à prouver soit une incompétence marquée
en
matière de droit
immobilier, soit un sens de l'éthique pour le moins
défaillant... ou bien les deux. Une lecture de base pour les candidats, avant toute initiative hasardeuse : agent immobilier, par Jean-Marie Moyse - Guy Amoyel , ISBN : 978 -2-24706983-5, éditions Delmas, ISBN : 978-2-24708047-2, éditions Dalloz et guide de l'agent immobilier, par Camille Beddelleem, ISBN : 978-2-91533424-1, éditions Edilaix, dans toute bonne librairie, publicité (sens commun) gratuite. Nous disons bien lire et non simplement utiliser comme élément de décoration ou présenter sur un blog publicitaire. D'agent
double : présence d'une activité
parallèle liée
à
la vente comme le "home staging",
ce prestaire sert ainsi ouvertement l'autre partie, plus ou moins
correctement d'ailleurs, car il s'avère hélas rare de trouver une
formation issue d'organismes sérieux, comme celle dispensée par nos
écoles agréées, pourtant réputée, de filiale
de vente non
déclarée, car souvent confiée à un négociateur ou agent
commercial agissant à titre, disons... privé et naturellement d'annonces
sur les médias. De réseau virtuel d'intervenants naturellement non qualifiés : affirmation légales non vérifiées, succursales non déclarées car ne pouvant l'être, carte professionnelle non personnellement attribuée ou se révélant être une attestation de partenaire distant, offres mirobolantes pour clientèle et candidats, mélange de codes NAF/APE et de responsabilités des employeurs, absence de coordonnées et "turnover" des agents, n° d'inscription au Registre Spécial des Agents Commerciaux en guise de RCS. Si Internet se révèle être un outil de communication et de publicité suffisamment libéral pour afficher ces pratiques, il est aussi, par conséquent, une source inépuisable d'information sur leurs travers ; la clientèle avertie pourra alors sans difficulté comprendre la nécessité de notre action et être effectivement représentée en nous accordant une confiance méritée. Notez bien que toute présentation ostentatoire de la loi Hoguet doit susciter la méfiance ; son sens ne doit pas être déformé par un quelconque ajout, elle ne doit pas être présentée hors du contexte de la transaction, semblant tout régir... et ainsi entériner certaines pratiques simplifiées. Soyez cartésien, cherchez les failles, elles sont souvent évidentes : rien n'est donné sans raison. |
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PROFILE ® France est un cabinet agréé par l'état d'experts officiant
dans la recherche de biens et
l'aide à l'expatriation individuelle ou l'implantation professionnelle
en régions Aquitaine et Midi-Pyrénées ; nous assurons pour votre compte
la relation avec promoteurs
immobiliers, agences immobilières et services administratifs, ainsi
qu'un suivi permanent des projets immobiliers, autorisant la
réorientation de l'investissement en temps réél. 
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